Esto no es asesoramiento jurídico. La respuesta corta, en dos mitades. Antes de firmar: ninguna norma española obliga a un vendedor particular a entregarte un certificado antitermitas ni un informe de patologías; si lo quieres, lo pides, lo pagas o lo negocias. Después de firmar: el saneamiento por vicios ocultos del Código Civil te da seis meses contados desde la entrega de la vivienda (artículo 1490), y el Tribunal Supremo los trata como plazo de caducidad.
O sea: lo que no descubras antes de la escritura lo pleitearás con un reloj muy corto en contra. Esto va de compraventa entre particulares; si el ataque está en el forjado de un edificio en propiedad horizontal, el terreno es otro y lo tratamos al hablar de las obligaciones de la comunidad.
Qué revisar en la visita, y en qué orden
En veinte minutos, con un comercial delante, nadie mira el encuentro del zócalo con el pavimento. Y ahí está lo que negocia: según la casuística comercial de Rentokil Initial difundida por AITIM, revista técnica del sector, el 14 % de las incidencias se detecta ya en fase crítica.
Dos reglas ordenan el recorrido. La de la patología de la madera de la UPM dice: si hay termitas en una planta alta, han pasado por las inferiores; empieza por abajo. Y la que evita el error de diagnóstico: las termitas subterráneas no dejan serrín visible, porque reutilizan las heces para construir sus túneles. Buscas cordones o tubos de barro huecos de alrededor de 1 cm de diámetro y madera de aspecto hojaldrado. Si lo que aparece es polvo, primero hay que resolver si es termita o carcoma.
| Orden | Dónde mirar | Qué buscas |
|---|---|---|
| 1 | Sótano, garaje, arquetas, juntas de la solera | Cordones de barro por muro o pilar; humedad |
| 2 | Rodapiés y zócalos de planta baja | Sonido hueco, pintura abombada, perforaciones |
| 3 | Cabezas de viga, en el apoyo sobre el muro | Techo deformado, fisuras en el apoyo |
| 4 | Cubierta, bajo cubierta y falso techo | Madera hojaldrada, tubos de barro, alas sueltas |
| 5 | Marcos, premarcos, alféizares y carpintería | Alas acumuladas, madera que cede a la uña |
| 6 | Tarima, parqué y peldaños | Zonas que ceden, tablas que suenan distinto |
Son los elementos que nombra la UNE 56418, y los puntos 1, 3 y 4 se saltan siempre: pide una segunda visita solo para esto, con linterna. No abras galerías ni levantes rodapiés en una casa que no es tuya: fotografía con fecha y, si algo no cuadra, llama a un técnico. Ayuda ir sabiendo cuáles son las señales de termitas.
Qué preguntar y qué pedir por escrito
El objetivo no es que el vendedor confiese, sino dejar rastro de lo que preguntaste y contestó: eso decide después si el defecto era “oculto”. Por escrito, nunca de palabra: si se ha tratado la vivienda o el edificio y con qué producto; si existe informe técnico o peritaje de la estructura de madera; si se han sustituido vigas o entablado; y si hay acuerdos, derramas u obras pendientes.
Documentos que reunir: el certificado de la comunidad sobre el estado de deudas que el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a aportar al transmitente —va de deudas, no del estado físico del inmueble, pero es el trámite en el que ya hablas con el administrador—, las actas de las juntas y, si hubo tratamiento, el certificado de la actuación con producto, número de registro y superficie tratada. Comprueba también el ROESB de la empresa.
El artículo 30 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, prevé que el interesado reciba antes de formalizar la operación información sobre el “estado de conservación” de la vivienda y las “obras de conservación pendientes o previstas” del edificio. Pero remite a un desarrollo reglamentario cuya existencia actual no hemos verificado: argumento de negociación, no base de una reclamación.
Ningún papel antitermitas es obligatorio, y eso cambia la conversación
El error más repetido es citar el Real Decreto 515/1989, de información al consumidor en la compraventa de viviendas. Existe, pero se aplica al vendedor que actúa en el marco de una actividad empresarial o profesional frente a consumidores. Entre particulares, no.
Lo que sí tiene efecto jurídico es la documentación, y en las dos direcciones. El artículo 1484 del Código Civil excluye la responsabilidad del vendedor por los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, y por los ocultos cuando el comprador es un perito que por su oficio debía conocerlos fácilmente. El artículo 1486, párrafo segundo, hace lo contrario: agrava la posición del vendedor que conocía el vicio y no lo manifestó, añadiendo la indemnización de daños. Al vendedor le conviene por tanto enseñar y documentar el problema, porque así deja de ser oculto; al comprador, que lo que el vendedor sepa quede escrito. Por eso el informe se acaba entregando: protege a las dos partes. Es práctica de negociación, no obligación.
La ITE no es una inspección de plagas
La inspección técnica de edificios —ITE, IEE, IITE, según el territorio— evalúa el estado de conservación del edificio. El artículo 29.2.a) del Real Decreto Legislativo 7/2015 dice eso y solo eso: no desglosa patologías ni menciona xilófagos, termitas ni carcoma.
Y hay un dato que casi nadie incorpora: la Sentencia del Tribunal Constitucional 143/2017, de 14 de diciembre, declaró inconstitucional y nulo el artículo 29 del Real Decreto Legislativo 7/2015 salvo su apartado 1, y el artículo 30 completo. Queda que la Administración competente pueda requerir a los propietarios que acrediten la situación del edificio; la obligación, los edificios afectados, la antigüedad exigida y la periodicidad son hoy autonómicos y, a menudo, municipales. Una ITE favorable no acredita que no haya termitas: para eso se encarga un informe de patologías.
Después de firmar: vicios ocultos y un reloj de seis meses
El régimen: artículos 1484 a 1490 del Código Civil, en cuatro trazos.
Qué es un vicio oculto. Un defecto no visible que hace la vivienda impropia para su uso, o que disminuye ese uso de tal modo que, conocido, no habrías comprado o habrías pagado menos (artículo 1484). Una infestación activa en elementos de madera encaja; un rodapié pulverizado a la vista, no.
Responde aunque no lo supiera. El artículo 1485 lo configura como responsabilidad objetiva: responde aunque ignorase el vicio, salvo pacto en contrario y que además lo ignorase de verdad. Ojo con el “se vende en el estado en que se encuentra”: su eficacia queda condicionada a ese desconocimiento.
Qué puedes pedir. El artículo 1486, párrafo primero, da dos opciones: desistir del contrato, con abono de los gastos pagados, o rebajar el precio en cantidad proporcional, a juicio de peritos. La indemnización de daños no viene de serie: se añade si el vendedor conocía el vicio y no lo manifestó.
El plazo, que es lo crítico. El artículo 1490 extingue estas acciones a los seis meses desde la entrega: no desde que descubres las termitas, y no desde la firma si la entrega fue otro día. La Sentencia del Tribunal Supremo 41/2009, de 22 de enero de 2009 (recurso 1213/2004), lo califica de plazo de caducidad: no se interrumpe, se computa de fecha a fecha sin excluir días inhábiles y arranca de la entrega real y física. Allí, una demanda presentada un día después se consideró caducada.
Si hubo ocultación: dolo, y una cuestión discutida
Cuando la ocultación pasa del silencio a palabras o maquinaciones insidiosas que indujeron a contratar, el terreno es el dolo de los artículos 1269 y 1270: si es grave, nulidad; si es incidental, indemnización. La nulidad caduca a los cuatro años, contados en el dolo desde la consumación del contrato (artículo 1301.2.º).
| Saneamiento (1484-1490) | Dolo (1269-1270) | |
|---|---|---|
| Qué probar | Defecto oculto y grave; no que el vendedor lo supiera | Maquinaciones insidiosas que indujeron a contratar, y dolo grave |
| Qué se obtiene | Desistir o rebaja proporcional del precio | Nulidad si es grave; indemnización si es incidental |
| Daños | Solo si conocía el vicio y no lo manifestó (1486, párrafo 2) | Sí en el dolo incidental (1270) |
| Plazo | Seis meses desde la entrega (1490) | Cuatro años desde la consumación (1301.2.º) |
Existe además la discusión sobre si cabe acudir a las acciones generales de incumplimiento contractual, con el plazo de cinco años del artículo 1964.2. No es una puerta abierta: es cuestión discutida, admitida por alguna Audiencia frente al criterio estricto del Supremo. El plazo con el que trabajas son los seis meses.
Las tres sentencias de termitas identificadas
| Resolución | Qué se pidió y qué se concedió | Lectura |
|---|---|---|
| SAP Barcelona 175/2008 (ECLI:ES:APB:2008:3463) | Estimó la demanda por 26.613,08 € pese a presentarse pasados los seis meses, por incumplimiento contractual | Criterio no pacífico: sorteó la caducidad que el Supremo aplica con rigor |
| SAP Madrid 252/2020 (ECLI:ES:APM:2020:8006) | Termita subterránea; redujo la indemnización de 48.987,23 € a 7.000 € | Reforma integral con soluciones actuales en una casa de 1920 es mejora, no restitución |
| SAP Madrid 95/2021 (ECLI:ES:APM:2021:4222) | Termitas en madera; redujo la indemnización de 40.019,73 € a 30.000 € | Se indemniza el menor precio que se habría pagado conociendo el vicio |
Son sentencias de Audiencia Provincial, no doctrina del Tribunal Supremo, pero el patrón es consistente: sí compensan las termitas ocultas y recortan la cuantía calculada sobre una reforma integral. Prepara dos números: coste de restitución y diferencia de valor.
Obra nueva: la LOE, solo como hipótesis
Solo en obra nueva aparece la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, cuyo artículo 17 fija plazos de diez, tres y un años desde la recepción de la obra para los daños materiales causados por vicios o defectos, según afecten a elementos estructurales, a requisitos de habitabilidad o a acabados.
La cautela es grande: la LOE no menciona plagas ni insectos xilófagos en ningún punto, y su presupuesto es siempre un vicio o defecto imputable al proceso de edificación. Podría plantearse que lo defectuoso no sea la plaga, sino la protección preventiva de la madera estructural que exigían el proyecto y el Código Técnico. No hemos identificado ninguna resolución que aplique el artículo 17 de la LOE a un caso de termitas: es una hipótesis para un abogado y un técnico, no un argumento hecho. Su apartado 9 deja a salvo la responsabilidad del vendedor conforme a los artículos 1484 y siguientes del Código Civil.
Cómo se traduce esto en la negociación
1. Presupuesto en mano antes de ofertar. No negocies con “habrá que tratarlo”: negocia con un presupuesto de empresa inscrita en el registro. Las cifras publicadas para 70 a 100 m² van de 900 € a 2.300 €, con 25 a 35 €/m² en curativo y 17 a 18 €/m² en preventivo. El detalle que descuadra presupuestos: el €/m² se aplica sobre la superficie a tratar, no sobre la de la vivienda, y la obra de reposición va aparte. Para el desglose, mira cuánto cuesta un tratamiento contra termitas.
2. Retención de parte del precio. La herramienta que mejor funciona y la más ignorada: una cantidad queda retenida y se libera cuando el tratamiento esté ejecutado y certificado. Cómo se instrumenta lo resuelven notario y abogado, y se plantea antes de la señal.
3. Cláusula específica en el contrato. Genérica no sirve: qué se ha detectado, en qué elementos, qué informe lo acredita, qué tratamiento se contrata, quién lo paga y qué pasa si aparece algo más. Que el vendedor manifieste por escrito lo que sabe define lo que compras y, si falta a la verdad, documenta la ocultación.
4. Quién asume el seguimiento plurianual. La partida que casi nadie reparte y la que más dinero mueve. La UNE 56418:2016 plantea un año de diagnóstico y cinco años de tratamiento —interceptación de seis meses a un año, control dos años, vigilancia dos o tres—, con monitorización posterior no inferior a 24 meses. Un sistema de cebos no es una visita: es un compromiso de años. Si el vendedor paga la primera intervención y tú heredas cinco años de revisiones, no habéis repartido el coste: solo la factura de este mes.
Preguntas frecuentes
¿Puedo exigir un certificado antitermitas antes de comprar? No como obligación legal: no hemos localizado ninguna norma española que imponga certificado de tratamiento, informe de patologías ni inspección de xilófagos en una compraventa. El Real Decreto 515/1989 solo alcanza a quien vende como empresa o profesional. Sí puedes condicionar tu oferta a que se haga el informe, o ajustar el precio.
He descubierto las termitas tres meses después de mudarme. ¿Llego a tiempo? Sobre el papel sí: el artículo 1490 del Código Civil cuenta los seis meses desde la entrega, no desde el descubrimiento. Pero es plazo de caducidad según la Sentencia del Tribunal Supremo 41/2009: no se interrumpe y se computa de fecha a fecha. Con tres meses gastados, lo urgente es el informe técnico y el abogado.
La casa está en un edificio y el ataque afecta al forjado. ¿A quién reclamo? Son dos frentes. Frente a tu vendedor, vicios ocultos con su plazo de seis meses. Frente al edificio, el forjado es elemento estructural común y entra en obras de conservación y reparto de derramas, que es el terreno de la propiedad horizontal. Pide las actas antes de firmar.
¿Cuánta rebaja puedo pedir? La que justifiques con un presupuesto de restitución, no de reforma: la SAP Madrid 252/2020 bajó una indemnización de 48.987,23 € a 7.000 € por calcularse sobre soluciones constructivas actuales en una casa de 1920. Pide el tratamiento con su seguimiento plurianual y la reposición de lo dañado; deja fuera las mejoras que ibas a hacer igual.
Cerramos como empezamos: esto no es asesoramiento jurídico. Ningún artículo divulgativo puede leer tu contrato, tu informe pericial ni la fecha de tu entrega, y esas tres cosas deciden tu caso. Con sospecha de xilófagos hay dos profesionales que no son opcionales: un técnico que cuantifique el daño antes de firmar y un abogado que controle los plazos después.
Fuentes
- Real Decreto de 24 de julio de 1889, Código Civil, texto consolidado del BOE — artículo 1484 (saneamiento por defectos ocultos; exclusión de los defectos manifiestos o a la vista y del comprador perito), artículo 1485 (el vendedor responde aunque ignorase los vicios), artículo 1486 (opción entre desistir del contrato o rebajar el precio a juicio de peritos, e indemnización de daños y perjuicios si el vendedor conocía el vicio y no lo manifestó), artículo 1490 (extinción de las acciones a los seis meses desde la entrega), artículos 1269 y 1270 (dolo, nulidad si es grave e indemnización en el dolo incidental), artículo 1301.2.º (caducidad de la acción de nulidad a los cuatro años desde la consumación del contrato en caso de dolo) y artículo 1964.2 (prescripción a los cinco años de las acciones personales sin plazo especial).
- Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, núm. 41/2009, de 22 de enero de 2009, recurso de casación 1213/2004 — el plazo de seis meses del artículo 1490 del Código Civil es de caducidad, no se interrumpe, se computa de fecha a fecha sin excluir días inhábiles y arranca de la entrega real y física de la cosa. Identificación obtenida a través de portal jurídico privado; ECLI no disponible en la fuente consultada.
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16.ª, núm. 175/2008, de 2 de abril de 2008, ECLI:ES:APB:2008:3463 — plaga de termitas en vivienda; estimación de la demanda por 26.613,08 € por la vía del incumplimiento contractual pese a haberse presentado transcurridos los seis meses del artículo 1490. Identificación obtenida a través de base de datos jurídica privada.
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11.ª, núm. 252/2020, de 29 de junio de 2020, ECLI:ES:APM:2020:8006 — termitas subterráneas; reducción de la indemnización de 48.987,23 € a 7.000 € por cuantificarse el daño con presupuestos de reforma integral con soluciones constructivas actuales en una vivienda de 1920, lo que supone mejora sustancial y no restitución. Identificación obtenida a través de base de datos jurídica privada.
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21.ª, núm. 95/2021, de 25 de marzo de 2021, ECLI:ES:APM:2021:4222 — plaga de termitas en elementos de madera; reducción de la indemnización de 40.019,73 € a 30.000 €, por entender que esa suma representa el menor precio que los compradores habrían pagado de haber conocido los vicios. Identificación obtenida a través de base de datos jurídica privada.
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, texto consolidado del BOE — artículo 17.1 (plazos de garantía de diez, tres y un años desde la recepción de la obra por daños materiales causados por vicios o defectos), artículo 17.9 (salvedad de la responsabilidad del vendedor frente al comprador conforme al contrato y a los artículos 1484 y siguientes del Código Civil). La ley no menciona plagas ni insectos xilófagos, y no se ha identificado ninguna resolución judicial que aplique su artículo 17 a un caso de termitas.
- Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana — artículo 29.2.a): el informe de evaluación comprende la evaluación del estado de conservación del edificio, sin desglosar patologías ni mencionar agentes bióticos.
- Sentencia del Tribunal Constitucional 143/2017, de 14 de diciembre, publicada en el BOE — nulidad del artículo 29 del Real Decreto Legislativo 7/2015 salvo su apartado 1, y del artículo 30 completo: la obligación concreta de inspección técnica del edificio, su denominación, periodicidad y edificios afectados son hoy autonómicos o municipales.
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, texto consolidado del BOE — artículo 30.2.b) y f): el estado de conservación de la vivienda y las obras de conservación pendientes o previstas del edificio figuran entre la información mínima que el interesado tiene derecho a recibir antes de formalizar la operación. El propio artículo remite a un desarrollo reglamentario cuya existencia actual no se ha verificado.
- Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas — ámbito de aplicación limitado a quien vende o arrienda en el marco de una actividad empresarial o profesional: no se aplica a la venta entre particulares.
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal — artículo 9.1.e), párrafo final: deber del transmitente de declarar estar al corriente de los gastos generales y de aportar certificación sobre el estado de deudas con la comunidad. Es un deber referido a deudas, no al estado físico del inmueble.
- UNE 56418:2016, Protocolo de actuación en cascos urbanos afectados por ataques de termitas subterráneas — elementos a inspeccionar (vigas, forjados, falsos techos, cubiertas, marcos, ventanas, parqués y zócalos) y fases: diagnóstico de un año, tratamiento de cinco años (interceptación de seis meses a un año, control de dos años y vigilancia de dos a tres) y monitorización posterior no inferior a 24 meses.
- Universidad Politécnica de Madrid, capítulo de patología de la madera de F. Lasheras — cordones o tubos de barro huecos de alrededor de 1 cm de diámetro, aspecto hojaldrado de la madera y regla de diagnóstico: si hay termitas en una planta alta, han pasado por las inferiores.
- AITIM, revista técnica del sector de la madera, sobre casuística comercial de Rentokil Initial — el 14 % de las incidencias se detecta ya en fase crítica.
- Cronoshare, a través del artículo de precios de esta web — vivienda de 70 a 100 m²: de 900 € a 2.300 €; tratamiento curativo de 25 a 35 €/m² y preventivo de 17 a 18 €/m², aplicados sobre la superficie a tratar y no sobre la superficie de la vivienda. Fuente de presupuestos, no oficial.
Última actualización: 25 de septiembre de 2026.