Esto no es asesoramiento jurídico. Dicho lo cual, la respuesta corta: si la termita trabaja en una viga o en un forjado, el elemento dañado es común por disposición legal —el artículo 396 del Código Civil enumera entre los elementos comunes los estructurales, y entre ellos los pilares, las vigas, los forjados y los muros de carga, sin distinguir de qué material están hechos—, y las obras necesarias para conservar el inmueble son obligatorias y no exigen acuerdo previo de la Junta (artículo 10.1.a de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal). Lo que no existe es una regla automática de quién paga cada euro: depende del título constitutivo, de los estatutos, del elemento dañado, del origen del foco y de la prueba.
La advertencia va aquí y no al final: un edificio con daño estructural por xilófagos necesita abogado y técnico, y esto no los sustituye.
Lo mínimo técnico, porque decide el marco jurídico
Las termitas subterráneas tienen la colonia en el terreno y suben a la madera del edificio por galerías que atraviesan cimentación, soleras y pasos de instalaciones. Una regla de la patología de la madera de la UPM resume la consecuencia: si hay termitas en una planta alta, han pasado por las inferiores.
De ahí, dos efectos jurídicos. El foco casi nunca está en un elemento privativo: el problema es del edificio aunque el primer cordón de barro aparezca en tu rodapié. Y el tratamiento no se agota en tu piso, porque la UNE 56418:2016 plantea un año de diagnóstico y cinco de tratamiento, con monitorización posterior no inferior a 24 meses. Quien vota en esa Junta no aprueba una visita, sino un compromiso de años. Antes de discutir derramas conviene detectar termitas con criterio.
Aparece una termita en mi piso: ¿esto es mío o de la comunidad?
La pregunta no es dónde has visto el insecto, sino qué elemento está dañado. Tres artículos fijan el punto de partida:
- Artículo 396 del Código Civil. Declara comunes el suelo, el vuelo, las cimentaciones, las cubiertas y los elementos estructurales, mencionando expresamente pilares, vigas, forjados y muros de carga, sin condicionar nada al material: un forjado de madera es estructura igual que uno de hormigón. Con un matiz del propio artículo: la enumeración está introducida por una fórmula de ejemplo, es decir, es ejemplificativa, y el precepto remite después a las disposiciones legales especiales y, en lo que estas permitan, a la voluntad de los interesados.
- Artículo 3.a de la LPH. Es privativo el espacio delimitado del piso con los elementos e instalaciones dentro de sus límites que sirvan exclusivamente a su propietario: pavimento, rodapié, tarima, carpintería interior.
- Artículo 5 de la LPH. Su párrafo tercero permite que el título constitutivo fije reglas propias sobre gastos, seguros, conservación y reparaciones. Por eso aquí no leerás ninguna regla tajante de reparto: el título de tu edificio puede decir otra cosa y prevalece en lo que la ley le permita.
| Elemento afectado | Punto de partida | Comprobar igual |
|---|---|---|
| Viga, forjado, pilar, muro de carga | Común (396 CC) | Título constitutivo; si concurre culpa |
| Cimentación, solera, cubierta | Común (396 CC) | Lo mismo, y el origen del foco |
| Pavimento, tarima, rodapié, puertas | Privativo (3.a LPH) | Si el daño viene de la obra en lo común |
| Carpintería a fachada | Discutido (396 CC frente a 3.a LPH) | Caso por caso, con título y estatutos |
| Local o trastero anejo | Según el título | Exoneraciones de partidas |
El matiz que más discusiones evita: que un elemento sea común determina de quién es, no automáticamente quién paga la reparación. Puede concurrir el descuido de un propietario (artículo 9.1.b de la LPH) o una obra privativa mal ejecutada. El reparto lo dibuja la prueba, no el titular del artículo.
Por qué esto no se resuelve como una desinsectación normal
Si ya has pasado por las cucarachas del cuarto de basuras, el reflejo es aplicar el mismo esquema, y no sirve. Allí se contrata un servicio, y quién lo paga en una comunidad de vecinos se decide casi siempre mirando dónde está el foco. Aquí hay además un elemento estructural común deteriorado: obras de conservación y resarcimiento del daño, que es otro terreno y otro importe. Para el orden de magnitud del tratamiento —la obra va aparte—, mira cuánto cuesta un tratamiento contra termitas. Y hay de dónde tirar: el artículo 9.1.f de la LPH obliga a dotar un fondo de reserva de no menos del 10 % del último presupuesto ordinario, destinado entre otras cosas a obras de conservación, reparación y rehabilitación de la finca. No dice que cubra plagas: dice conservación, y ahí encaja el argumento.
La comunidad no quiere tratar: qué puedes hacer
La tensión entre el artículo 10.1 y el artículo 14.c
El artículo 10.1.a de la LPH dice literalmente que las actuaciones necesarias para el adecuado mantenimiento y el cumplimiento del deber de conservación del inmueble, incluidas las precisas para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad, tienen carácter obligatorio y “no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios”. El 10.2.a añade que las costean los propietarios de la comunidad, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama y a los términos de su abono.
Pero el artículo 14.c atribuye a la Junta aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes del administrador.
Los dos preceptos están vigentes y conviven, así que nadie honesto te dará aquí una regla tajante. El Colegio de Administradores de Fincas de Bizkaia sostiene que las obras del artículo 10 no exigen acuerdo previo y que la Junta solo decide el reparto, aunque en la práctica se lleve a la asamblea la elección de empresa: es la interpretación de un colegio profesional, no texto legal.
La propia ley da salida para el caso de pelea: el artículo 17.10 establece que, en caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras, resuelve lo procedente la Junta, y que los interesados pueden solicitar arbitraje o dictamen técnico. Y el artículo 15 del Real Decreto Legislativo 7/2015 sitúa entre los deberes del propietario conservar el inmueble en condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato: ese deber es el gancho del 10.1.a.
Los pasos, en orden, y por qué el orden importa
| Paso | Base normativa | Qué consigues |
|---|---|---|
| 1. Informe técnico que identifique foco y elemento afectado | — | Sin esto, lo demás es una opinión en una reunión |
| 2. Requerimiento escrito al presidente y al administrador, con constancia de recepción | Artículos 10.1.a y 20.c LPH | Fecha cierta, y activas el deber de conservación |
| 3. Petición de inclusión en el orden del día | Artículo 16.2, párrafo segundo, LPH | Un solo propietario basta |
| 4. Petición de Junta extraordinaria | Artículo 16.1 LPH | Exige la cuarta parte de los propietarios o el 25 % de las cuotas |
| 5. Dictamen técnico o arbitraje si se discute la naturaleza de la obra | Artículo 17.10 LPH | Desatasca el “esto no toca” |
El artículo 20.c de la LPH encomienda al administrador “atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios”: es la vía para lo que no puede esperar a una reunión. Y la forma cuenta, porque la LPH usa en materia de notificaciones la fórmula de “cualquier medio que permita tener constancia de su recepción”. Un correo puede valer; un burofax deja menos dudas.
Lo que no debes hacer: contratar por tu cuenta y pasar la factura
Conviene conocer antes la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3.ª, núm. 156/2017, de 22 de mayo (ECLI:ES:APIB:2017:922). No es un caso de plaga —son obras en una terraza común ejecutadas por unos propietarios por su cuenta—, pero su doctrina aplica de lleno: desestimó el reintegro porque ejecutaron la obra unilateralmente sin requerir previamente al administrador advirtiendo de la urgencia y la necesidad, con aplicación de los artículos 7.1 y 10 de la LPH. El requerimiento previo no es burocracia: es lo que permite reclamar después.
El foco está en la vivienda de un vecino que no deja entrar
Pasa, y bloquea tratamientos enteros. El artículo 9.1.c de la LPH obliga a cada propietario a consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y a permitir las servidumbres imprescindibles para obras o servicios comunes acordados conforme a la ley, “teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”. El 9.1.d cierra el círculo: debe permitir la entrada a esos efectos.
Dos lecturas que sorprenden a las dos partes. Al vecino reticente: no es un favor, y el 9.1.a le obliga además a respetar los elementos comunes evitando que se causen daños. A la comunidad: ese mismo 9.1.c reconoce al vecino derecho a ser resarcido de lo que la obra le rompa, así que si hay que levantar su tarima o abrir su falso techo, eso se repone.
Si el foco está originado en su elemento privativo por descuido, la base es el 9.1.b: cada propietario debe mantener su piso e instalaciones privativas en buen estado de conservación en términos que no perjudiquen a la comunidad ni a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido. No basta con que el foco esté en su casa: hay que probar el descuido, y eso es trabajo pericial.
El daño ya está hecho en lo mío
Tres cosas que se mezclan constantemente y conviene separar.
Daños que causa la propia obra de la comunidad. Los cubre el artículo 9.1.c de la LPH por mandato expreso, y es la vía más limpia porque no exige demostrar culpa de nadie.
Daños causados por otro propietario. Artículo 9.1.b, con la carga de probar el descuido, y el 9.1.g, que obliga a observar la diligencia debida y a responder de los daños causados.
Daños por falta de conservación del edificio. El artículo 1902 del Código Civil obliga a reparar el daño a quien lo causa por acción u omisión interviniendo culpa o negligencia. Y el artículo 1907 hace responsable al propietario de un edificio de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él cuando sobrevenga por falta de las reparaciones necesarias. Ahí está el relieve jurídico de los meses de inacción: un expediente de requerimientos sin respuesta es el material con el que se construye esa falta de reparaciones.
En qué plazo se ejercita cada acción, por qué cauce y con qué cuantía no lo verás aquí: no lo hemos verificado en fuente, y en esta web no se publica lo que no se comprueba. Es la conversación que te toca tener con un abogado.
Qué documentos pedir, y en qué orden
- Informe técnico de diagnóstico. Especie, localización del foco, elementos afectados, alcance y si hay compromiso estructural. Convierte tu queja en un hecho y determina si lo dañado es común o privativo.
- Propuesta previa por escrito. La UNE-EN 16636:2015, norma europea de servicios de gestión de plagas, exige propuesta previa al servicio, informe por cada intervención con los productos aplicados y su número de registro, demostración de la eficacia y frecuencia de las visitas de supervisión. Pide las cuatro con esos nombres: si no pueden dártelas, ya sabes algo.
- Comprobación de la empresa. Debe estar inscrita en el registro oficial de su comunidad autónoma: comprueba el ROESB con el presupuesto encima de la mesa, no después.
- Certificado de la actuación, con producto, número de registro, superficie tratada y fechas. Sin él la comunidad no acredita que actuó, y tú no acreditas qué se hizo en tu casa.
- Acta de la Junta y acuerdos. Si alguien se plantea comprar una casa con termitas en ese edificio, es lo primero que pedirá un comprador informado.
Lo que aquí no vas a leer
- Plazos para impugnar un acuerdo de la Junta, cauce de una demanda o cuantía. Son decisiones técnicas de tu abogado, y conviene preguntarlas antes de que corran los plazos.
- Que la inspección técnica del edificio “detecta termitas”. No. La norma estatal habla de evaluación del estado de conservación, y tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 143/2017 el contenido de la inspección y los edificios obligados los fija la normativa autonómica o municipal. Para saber si hay xilófagos, lo propio es un informe de patologías.
- Si la póliza del edificio cubre esto. No hay fuente autorizada española que lo afirme ni que lo niegue. Lo único firme es el artículo 3 de la Ley 50/1980, de Contrato de Seguro: las cláusulas limitativas de los derechos del asegurado deben destacarse de modo especial y aceptarse por escrito.
Preguntas frecuentes
¿La comunidad está obligada a tratar las termitas del edificio? El artículo 10.1.a de la LPH configura como obligatorias, sin acuerdo previo de la Junta, las obras necesarias para el mantenimiento y el deber de conservación del inmueble, incluidas las precisas para la seguridad y la habitabilidad, y un ataque activo sobre elementos estructurales encaja ahí. Pero la ley no menciona plagas: la conexión va por el deber de conservación, y quien la acredita es el informe técnico. Y el 14.c sigue atribuyendo a la Junta aprobar presupuestos y ejecución de las obras de reparación.
El forjado es de madera. ¿Cambia algo respecto de uno de hormigón? No en su calificación: el artículo 396 del Código Civil enumera forjados y vigas entre los elementos estructurales comunes sin referirse al material. Que sea de madera cambia el diagnóstico y el coste, no de quién es el elemento. Lo que sí puede cambiar el reparto de la reparación es el título constitutivo, que según el artículo 5 de la LPH puede contener reglas propias sobre gastos, conservación y reparaciones.
¿Puedo contratar yo la empresa y reclamar el dinero después? Es arriesgado. La SAP Baleares 156/2017 (ECLI:ES:APIB:2017:922), que no es un caso de plaga sino de obras en una terraza común, desestimó el reintegro porque los propietarios actuaron por su cuenta sin requerir antes al administrador advirtiendo de la urgencia y la necesidad. Requiere primero por escrito, con constancia de recepción.
¿Pueden obligarme a pagar si el daño solo está en mi piso? Depende de qué esté dañado y de por qué. Si lo afectado es un elemento estructural común, el punto de partida es el artículo 10.2.a, con la derrama repartida y los gastos generales del artículo 9.1.e según cuota de participación o según lo especialmente establecido. Si lo dañado es privativo y sirve en exclusiva a tu vivienda, la conversación es otra. Y si alguien sostiene que el foco nació de un descuido tuyo, entra el 9.1.b, pero hay que probarlo. Revisa el título constitutivo y los estatutos antes de aceptar cualquier reparto.
Recuerda cómo empezamos: esto no es asesoramiento jurídico. Ningún artículo divulgativo puede leer tu título constitutivo, tus estatutos ni tu informe pericial, y esas tres cosas deciden tu caso. Con daño estructural en madera hay dos profesionales que no son opcionales: un técnico que cuantifique el alcance y un abogado que elija la vía y controle los plazos.
Fuentes
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, texto consolidado del BOE — artículo 3.a) (contenido del derecho singular sobre el piso o local), artículo 5, párrafo tercero (reglas del título constitutivo sobre gastos, seguros, conservación y reparaciones), artículo 9.1.a), b), c), d), e), f) y g) (obligaciones del propietario, resarcimiento y fondo de reserva del 10 % del último presupuesto ordinario), artículos 10.1.a) y 10.2.a) (obras obligatorias de conservación sin acuerdo previo de la Junta y limitación del acuerdo a la distribución de la derrama), artículo 14.c) (aprobación por la Junta de presupuestos y ejecución de todas las obras de reparación), artículos 16.1 y 16.2 párrafo segundo (convocatoria de Junta e inclusión de asuntos en el orden del día), artículos 17.4 párrafo primero y 17.10 (mejoras no exigibles y discrepancia sobre la naturaleza de las obras) y artículo 20.c) (medidas urgentes del administrador).
- Real Decreto de 24 de julio de 1889, Código Civil, texto consolidado del BOE — artículo 396 (elementos comunes y estructurales: pilares, vigas, forjados y muros de carga; enumeración ejemplificativa y remisión a la voluntad de los interesados), artículo 1902 (responsabilidad por culpa o negligencia) y artículo 1907 (responsabilidad del propietario del edificio por ruina debida a falta de las reparaciones necesarias).
- Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana — artículo 15.1.b): deber de conservar los inmuebles en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato; artículo 29.2.a): el informe de evaluación comprende la evaluación del estado de conservación del edificio, sin desglosar patologías ni mencionar agentes bióticos.
- Sentencia del Tribunal Constitucional 143/2017, de 14 de diciembre, publicada en el BOE — nulidad del artículo 29 del Real Decreto Legislativo 7/2015 salvo su apartado 1, y del artículo 30 completo: la obligación concreta de inspección técnica, su denominación, periodicidad y edificios afectados son hoy autonómicos o municipales.
- Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro — artículo 3: las cláusulas limitativas de los derechos de los asegurados deben destacarse de modo especial y ser específicamente aceptadas por escrito.
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3.ª, núm. 156/2017, de 22 de mayo de 2017, recurso 127/2017, ECLI:ES:APIB:2017:922 — no es un caso de plaga: obras de reparación en terraza común ejecutadas unilateralmente por unos propietarios, con desestimación del reintegro por falta de requerimiento previo al administrador advirtiendo de la urgencia y la necesidad, y aplicación de los artículos 7.1 y 10 de la LPH. Identificación obtenida a través de base de datos jurídica privada.
- UNE 56418:2016, Protocolo de actuación en cascos urbanos afectados por ataques de termitas subterráneas — fases y plazos: diagnóstico de un año, tratamiento de cinco años y monitorización posterior no inferior a 24 meses.
- UNE-EN 16636:2015, Servicios de gestión de plagas. Requisitos y competencias — propuesta previa al servicio, informe por intervención con los productos aplicados y su número de registro, demostración de la eficacia y frecuencia de las visitas de supervisión.
- Universidad Politécnica de Madrid, capítulo de patología de la madera de F. Lasheras — regla de diagnóstico: si hay termitas en una planta alta, han pasado por las inferiores.
- Colegio de Administradores de Fincas de Bizkaia, Las facultades de adopción de acuerdos, por mayoría simple, en el mantenimiento y reparación de elementos comunes — colegio profesional, interpretación atribuida: las obras necesarias del artículo 10.1.a) no exigen acuerdo previo de la Junta, que se limita a decidir el reparto de la derrama, aunque en la práctica se lleve a la asamblea la elección de empresa.
Última actualización: 25 de septiembre de 2026.