El artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga al administrador a velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios y a atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente. Combinado con el artículo 10.1, eso significa algo muy concreto: ante una plaga en zonas comunes, el administrador puede y debe disponer el tratamiento sin esperar a la junta.
Qué dice exactamente el artículo 20
| Apartado | Función del administrador |
|---|---|
| a) | Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares |
| b) | Preparar con la debida antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios para hacerle frente |
| c) | Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios |
| d) | Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros procedentes |
| e) | Actuar como secretario de la junta y custodiar la documentación de la comunidad a disposición de los titulares |
| f) | Todas las demás atribuciones que le confiera la junta |
De los seis, tres se activan de forma directa cuando aparece una plaga: el a), el c) y el e).
Las tres obligaciones que se activan con una plaga
1. Vigilar y advertir (apartado a)
El administrador no es un mero gestor de recibos: la ley le encomienda velar por el buen régimen del inmueble. Ante avisos de vecinos, indicios en zonas comunes o un problema recurrente, tiene el deber de atenderlo y, cuando el origen está en el comportamiento de un propietario concreto —acumulación de residuos, insalubridad—, de hacerle las advertencias y apercibimientos oportunos.
Ese apercibimiento escrito, además, es la pieza que después sostiene la vía del artículo 7.2 de la LPH si hay que llegar a la acción de cesación.
2. Disponer las medidas urgentes (apartado c)
Es el corazón del asunto. El apartado c) le atribuye expresamente la facultad —y el deber— de disponer las reparaciones y medidas que resulten urgentes, con la única obligación de dar inmediata cuenta de ellas al presidente o a los propietarios.
Y encaja con el artículo 10.1, que configura como obligatorias, sin necesidad de acuerdo previo de la junta, las actuaciones necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble en condiciones de habitabilidad y seguridad.
Conclusión práctica: «lo llevaremos a la próxima junta» no es una respuesta correcta ante una plaga activa en zonas comunes. La ley ya le da la herramienta para actuar.
3. Custodiar la documentación (apartado e)
Certificados de tratamiento, informes técnicos, contratos con la empresa de control de plagas, comunicaciones de los vecinos. Todo eso forma parte de la documentación de la comunidad y debe estar a disposición de los propietarios.
No es burocracia: ante una inspección municipal, una reclamación de un vecino o un conflicto con un local del edificio, esos papeles son la prueba de que la comunidad actuó con diligencia.
Qué debería hacer, paso a paso
Un protocolo razonable de actuación ante un aviso de plaga:
- Registrar el aviso con fecha y contenido. Empieza la cronología.
- Verificar: comprobar si hay más avisos del mismo inmueble. Varios afectados a la vez apunta a foco común.
- Encargar inspección técnica a una empresa inscrita en el ROESB, que identifique especie, alcance y origen probable. Sin saber dónde está el foco, cualquier tratamiento es a ciegas.
- Disponer el tratamiento urgente de zonas comunes, al amparo del artículo 20.c.
- Dar cuenta inmediata al presidente, por escrito.
- Informar a los vecinos de qué se ha hecho, cuándo y qué deben hacer ellos. La colaboración de los propietarios es imprescindible cuando el tratamiento afecta a bajantes o conducciones.
- Exigir el certificado de tratamiento y archivarlo.
- Si el foco está en una vivienda o local concreto, cursar el apercibimiento del artículo 20.a y trasladar al presidente la posibilidad de actuar por la vía del 7.2.
- Incluir la partida en el plan de gastos y llevar a junta la ratificación del gasto y, si procede, un contrato anual de mantenimiento preventivo.
- Programar seguimiento: una plaga tratada sin revisión posterior vuelve.
Qué NO está obligado a hacer
Conviene ser justo con la otra parte, porque también hay expectativas irreales:
| No está obligado a… | Motivo |
|---|---|
| Pagar de su bolsillo | Gestiona fondos de la comunidad, no los aporta |
| Actuar sin fondos disponibles | Si no hay saldo ni derrama aprobada, su margen es limitado |
| Tratar el interior de viviendas privativas | Salvo que la junta lo acuerde y lo financie |
| Resolver plagas de origen privativo | Corresponden al propietario de la vivienda o local |
| Ser técnico de plagas | Su obligación es contratar a quien lo sea, no diagnosticar |
| Actuar sin que nadie le avise | La ley no le exige inspecciones periódicas de oficio, salvo pacto |
| Atender a un inquilino como si fuera propietario | El inquilino no forma parte de la comunidad; su interlocutor es su arrendador |
Ese último punto genera muchos conflictos. Un administrador que no responde a un inquilino no está incumpliendo: está aplicando quién es su interlocutor. Lo correcto es que el inquilino avise a su propietario, aunque informar también al administrador siempre ayuda.
Qué puede exigirle un propietario
Si eres propietario y el administrador no actúa, esto es lo que puedes reclamar por escrito:
- Que encargue la inspección técnica y te informe de su resultado.
- Que disponga el tratamiento urgente de zonas comunes conforme al artículo 20.c, sin esperar a la junta.
- Que te facilite copia del certificado de tratamiento y del contrato con la empresa.
- Que acredite que la empresa está inscrita en el ROESB.
- Que convoque junta extraordinaria si el asunto requiere acuerdo, o que traslade tu solicitud al presidente.
- Que conserve y te dé acceso a la documentación, conforme al artículo 20.e.
El procedimiento completo, con modelos de escrito, está en la guía para denunciar una plaga en el edificio.
Cuándo responde el administrador
Aquí conviene precisión, porque circula bastante confusión.
El administrador responde frente a la comunidad en el marco de su relación contractual de prestación de servicios. Una actuación negligente —ignorar avisos reiterados, no contratar el tratamiento pese a disponer de fondos, no dar cuenta al presidente, no custodiar la documentación— puede generar responsabilidad contractual y, en su caso, obligación de indemnizar los daños acreditados.
Lo que no ocurre automáticamente: que el administrador responda de los daños de la plaga por el mero hecho de existir. Hace falta acreditar negligencia en el ejercicio de sus funciones y el nexo causal entre esa negligencia y el daño.
Dos elementos que suelen pesar:
- El seguro de responsabilidad civil profesional. Los administradores colegiados suelen tenerlo, y es la vía habitual por la que se canaliza una reclamación de este tipo.
- La colegiación. Cuando el administrador está colegiado, existe además una vía deontológica: presentar queja ante el colegio profesional correspondiente.
Cambiar de administrador
Si la comunidad concluye que el administrador no está cumpliendo, tiene una vía clara. El artículo 13.7 de la LPH establece que los cargos se designan por el plazo de un año, salvo que los estatutos digan otra cosa, y que pueden ser removidos antes de que expire el mandato por acuerdo de la junta convocada en sesión extraordinaria.
En la práctica:
- Solicitar junta extraordinaria (art. 16: la cuarta parte de los propietarios o el 25% de las cuotas).
- Incluir en el orden del día el cese y el nombramiento del nuevo administrador.
- Revisar el contrato: preaviso, liquidación pendiente y entrega de la documentación, que es lo que más problemas suele dar.
El contrato anual de mantenimiento: qué debe incluir
Para un edificio con problemas recurrentes, el contrato preventivo suele salir más barato que ir pagando urgencias, y aporta algo que un tratamiento suelto no da: documentación continuada de diligencia.
Lo que debería recoger:
- Número y periodicidad de visitas al año.
- Zonas incluidas: portal, garaje, trasteros, cuarto de basuras, patios, cubierta, arquetas y conducciones.
- Cebaderos numerados y localizados en plano, con registro de revisiones.
- Certificado tras cada visita y informe anual.
- Visitas de urgencia incluidas o su precio cerrado.
- Materias activas empleadas y sus fichas de seguridad.
- Número de inscripción de la empresa en el ROESB.
- Plazo, precio y condiciones de renovación.
Como referencia de precios, un tratamiento puntual en un edificio o comunidad se mueve entre 500 y 1.000 €, mientras que en una vivienda individual está entre 120 y 300 €.
Los seis errores más frecuentes
| Error | Consecuencia |
|---|---|
| Esperar a la junta ordinaria para tratar una plaga activa | El art. 20.c y el 10.1 permiten actuar ya. La infestación se extiende mientras tanto |
| Tratar sin identificar el foco | Se trata el síntoma y la plaga vuelve |
| No exigir certificado de tratamiento | La comunidad se queda sin prueba de diligencia |
| Contratar por precio sin comprobar el ROESB | Certificado sin valor y tratamiento sin garantías |
| No dar cuenta por escrito al presidente | Incumple el art. 20.c y deja al administrador expuesto |
| No informar a los vecinos de qué deben hacer | Sin colaboración de las viviendas, el tratamiento de bajantes fracasa |
Preguntas frecuentes
¿Puede el administrador contratar una desinsectación sin aprobación de la junta? Sí, cuando se trata de una medida urgente de conservación. El artículo 20.c le atribuye disponer las reparaciones y medidas urgentes, dando cuenta inmediata al presidente, y el artículo 10.1 configura como obligatorias y sin necesidad de acuerdo previo las actuaciones necesarias para la habitabilidad y seguridad del inmueble.
¿Está obligado a hacer inspecciones periódicas? La ley no le impone inspecciones de oficio, salvo que la junta lo haya acordado o el contrato lo recoja. Su deber general es velar por el buen régimen del inmueble y atender los avisos que reciba. Un contrato anual de mantenimiento es precisamente la forma de convertir eso en revisiones programadas.
¿Qué hago si el administrador ignora mis avisos? Escala por escrito: correo al administrador y al presidente, después burofax, después solicitud de junta extraordinaria, y en paralelo denuncia a los servicios municipales de salubridad. Conserva copia de todo: la cronología documentada es lo que sostiene cualquier reclamación posterior.
¿Responde el administrador de los daños que me ha causado la plaga? Solo si se acredita negligencia en el ejercicio de sus funciones y el nexo causal con el daño. No responde por el mero hecho de que exista una plaga. La reclamación suele canalizarse a través de su seguro de responsabilidad civil profesional.
¿Puede el administrador obligar a un vecino a limpiar su vivienda? Directamente no, pero sí debe cursar los apercibimientos del artículo 20.a y trasladar al presidente la posibilidad de actuar por la vía del artículo 7.2 de la LPH, que permite requerir el cese de actividades insalubres y, con acuerdo de la junta, ejercitar la acción judicial.
¿Cómo se cesa a un administrador? Por acuerdo de la junta convocada en sesión extraordinaria. El artículo 13.7 establece que los cargos se designan por un año salvo disposición estatutaria distinta y que pueden ser removidos antes de expirar el mandato. Revisa el contrato en cuanto a preaviso y entrega de documentación.
¿Tengo derecho a ver los certificados de tratamiento? Sí. El artículo 20.e obliga al administrador a custodiar la documentación de la comunidad a disposición de los titulares. Solicítalo por escrito.
Este artículo recoge información general sobre la Ley de Propiedad Horizontal y no constituye asesoramiento jurídico. No somos abogados: cada caso depende de sus circunstancias, del contrato suscrito con el administrador, de los estatutos de la comunidad y de la normativa autonómica aplicable. Antes de iniciar acciones o adoptar acuerdos con consecuencias económicas, consulta con un abogado o con un administrador de fincas colegiado.