Lo que decide no es el tipo de plaga: es su origen. Si viene de un defecto de la vivienda, de su estructura o del edificio, paga el propietario, en aplicación del artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si la ha provocado el inquilino —por su mascota, por sus alimentos o por acumulación de residuos—, paga él. Ahora bien, el tipo de plaga es el mejor indicio de dónde está el origen, y por eso conviene empezar por ahí.
La tabla que resuelve la mayoría de los casos
| Plaga | Origen habitual | Quién paga, con carácter general |
|---|---|---|
| Termitas y carcoma | Estructura y carpintería de la vivienda | Propietario, prácticamente siempre. Es un defecto estructural |
| Roedores | Huecos, conducciones, estructura del edificio | Propietario |
| Cucarachas | Bajantes, arquetas, zonas comunes | Propietario o comunidad. Salvo acumulación de residuos imputable al inquilino |
| Peces de plata y hongos | Humedad por defecto constructivo | Propietario |
| Avispas y nidos en fachada | Elemento común o exterior | Comunidad o propietario |
| Hormigas | Grietas, fachada, jardín | Variable; suele ser propietario si hay grietas o defectos |
| Chinches de cama | Viaje, muebles de segunda mano, vecino | Depende. Es el caso más disputado |
| Pulgas y garrapatas | Mascota | Inquilino, si la mascota es suya |
| Polillas de la despensa | Alimentos almacenados | Inquilino |
| Mosquitos | Exterior | No es plaga imputable a nadie |
La lógica es sencilla: cuanto más ligada está la plaga al edificio, más clara es la responsabilidad del propietario; cuanto más ligada está al uso cotidiano, más clara es la del inquilino. Las termitas están en un extremo; las polillas de la despensa, en el otro.
Y en medio quedan las chinches, que son el caso más conflictivo porque pueden llegar en una maleta, en un mueble de segunda mano o desde el piso de al lado. Ese supuesto tiene su propio desarrollo, con el argumento biológico que permite acreditar si la plaga era anterior al contrato.
Qué dice la ley
| Norma | Qué establece |
|---|---|
| Art. 21.1 LAU | El arrendador debe hacer, sin subir la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario |
| Art. 21.3 LAU | El inquilino debe comunicarlo en el plazo más breve posible, y puede ejecutar las reparaciones urgentes y exigir de inmediato su importe |
| Art. 21.4 LAU | Las pequeñas reparaciones por desgaste del uso ordinario corren a cargo del inquilino |
| Art. 26 LAU | Si la vivienda queda inhabitable, el inquilino puede suspender el contrato o desistir sin indemnización |
| Art. 27 LAU | Permite resolver el contrato por incumplimiento de la otra parte |
| Art. 1554 CC | Obliga al arrendador a mantener la vivienda apta para el uso pactado |
El argumento que suelen esgrimir algunos propietarios es que la desinsectación es una «pequeña reparación» del artículo 21.4. No encaja: ese apartado se refiere al desgaste por el uso ordinario —una junta, una bombilla, un mecanismo de cisterna—, y una plaga no es desgaste, es una circunstancia que afecta directamente a la habitabilidad.
El factor tiempo: qué peso tiene realmente
Circula la idea de que si la plaga aparece en los primeros días es del propietario, y si aparece a los seis meses es del inquilino. Es una simplificación, y conviene manejarla con cuidado.
Lo que sí es cierto: el momento de aparición es un indicio que las partes y los tribunales valoran. Una plaga detectada en las primeras semanas apunta con fuerza a que era preexistente, porque las infestaciones tardan en manifestarse.
Lo que no es cierto: que el paso del tiempo traslade automáticamente la responsabilidad. Una plaga de termitas detectada al tercer año de contrato sigue siendo un problema estructural del propietario. Y unos roedores que entran por un hueco de instalaciones no se convierten en culpa del inquilino por llevar dos años viviendo allí.
La regla operativa: el tiempo es un indicio, el origen es el criterio. Y la carga de probar que la plaga es imputable al inquilino recae en quien lo alega.
Los tres escenarios grises
1. Plaga preexistente no declarada
El propietario conocía el problema y no lo comunicó al alquilar. Además del artículo 21, entra en juego el saneamiento por vicios ocultos del Código Civil: el arrendador responde de los defectos de la cosa arrendada que impidan su uso adecuado, aunque no los conociera.
Cómo se acredita: informe de la empresa de control de plagas que documente el grado y la antigüedad estimada de la infestación. En chinches, por ejemplo, la presencia de mudas de distintos tamaños y de excrementos acumulados prueba varios ciclos de crecimiento, algo incompatible con una llegada reciente.
2. El foco está en el edificio
Es más frecuente de lo que parece: cucarachas que suben por bajantes, roedores que entran por conducciones, chinches que se desplazan entre viviendas.
Aquí el responsable no es ni el propietario ni el inquilino, sino la comunidad de propietarios, y tratar solo tu vivienda garantiza la reinfestación. Como inquilino no formas parte de la comunidad, así que el canal correcto es comunicárselo por escrito al propietario para que lo traslade — aunque conviene informar también al administrador y guardar copia.
3. Origen indeterminado
Cuando no se puede establecer el origen, la solución práctica más habitual es el reparto del coste, pactado entre las partes. No es una regla legal, es una salida razonable que evita un litigio cuyo coste supera con creces el del tratamiento.
La fianza: cuándo puede descontarse y cuándo no
La fianza responde del incumplimiento de las obligaciones del arrendatario y de los daños que le sean imputables. De ahí se deduce lo siguiente:
- Si la plaga es imputable al inquilino —mascota con pulgas, acumulación de residuos, insalubridad—, el coste del tratamiento puede considerarse un daño imputable y descontarse.
- Si la plaga no es imputable al inquilino, no puede descontarse. Un propietario que retiene la fianza para pagar una desratización estructural está reteniéndola indebidamente.
Cómo protegerte, en ambos sentidos: el propietario necesita acreditar la imputabilidad con un informe técnico, no con una afirmación. Y el inquilino necesita el inventario de entrega y las comunicaciones escritas para demostrar el estado inicial y su diligencia.
El inventario de entrega: lo que evita el 90% de estos conflictos
Es la herramienta más eficaz y la que casi nadie usa. Al firmar el contrato, propietario e inquilino deberían levantar un inventario con fotografías fechadas del estado de la vivienda, incluyendo el estado de la carpintería, humedades, rodapiés, cocina y baños.
Con ese documento firmado por ambas partes, una discusión sobre si la carcoma estaba antes o si las cucarachas aparecieron después se resuelve en dos minutos. Sin él, se resuelve con abogados.
Si eres inquilino: los cinco pasos
- Documenta antes de limpiar. Fotos y vídeos fechados. Limpiar destruye la prueba.
- Comunícalo por escrito y cuanto antes. El artículo 21.3 te obliga a avisar en el plazo más breve posible; retrasarte facilita que se te impute el agravamiento.
- Burofax si no hay respuesta, con plazo razonable y referencia expresa al artículo 21.1.
- Si es urgente, puedes contratar el tratamiento y exigir su importe conforme al 21.3. Contrata empresa inscrita en el ROESB y guarda factura y certificado.
- No dejes de pagar la renta por tu cuenta. Hay vías legales —reducción proporcional del 21.2, suspensión del 26—, pero impagar sin cobertura puede acabar en desahucio.
El procedimiento completo, con modelo de escrito y lista de pruebas, está desarrollado en el artículo sobre chinches en pisos de alquiler; el esquema sirve igual para cualquier plaga.
Si eres propietario: los cinco pasos
- Responde rápido y por escrito. Una respuesta documentada y un tratamiento contratado en pocos días es tu mejor defensa.
- Contrata empresa inscrita en el ROESB y conserva el certificado de cada visita. Es tu prueba de diligencia.
- Si sostienes que la plaga la causó el inquilino, pruébalo con un informe técnico que documente el origen. Una afirmación no basta.
- Levanta inventario de entrega en cada nuevo contrato. Te ahorrará este problema en el futuro.
- Si el foco es común, trasládalo a la comunidad: sin tratamiento coordinado, la vivienda se reinfestará y volverás a pagar.
Alquiler de temporada y piso turístico
El régimen cambia. Los arrendamientos de temporada y los de uso distinto al de vivienda se rigen principalmente por lo pactado en el contrato, y los alojamientos turísticos quedan además sujetos a la normativa autonómica de turismo y a la de consumo, donde la exigencia hacia el titular del alojamiento suele ser bastante mayor.
En un piso turístico, además, el huésped es un consumidor: puede reclamar por la vía de consumo y dejar constancia pública en las plataformas. Es un supuesto con reglas propias.
¿Lo cubre el seguro?
Depende por completo de la póliza, y conviene revisarla antes de discutir nada. Algunos seguros de hogar incluyen desinsectación o desratización, otros la excluyen expresamente, y bastantes la cubren solo cuando la plaga deriva de un siniestro cubierto —una rotura de tubería, una filtración—. También conviene mirar si el seguro incluye defensa jurídica: en un conflicto arrendaticio puede ser más útil que la propia cobertura del tratamiento.
Cuánto cuesta cada tratamiento
| Plaga | Precio orientativo en vivienda |
|---|---|
| Cucarachas | 125 – 200 € |
| Hormigas | 90 – 280 € |
| Avispas | 70 – 250 € |
| Chinches | 200 – 300 € |
| Roedores | 120 – 300 € |
| Desinsectación general | 125 – 250 € |
| Tratamiento antitermitas | Desde 1.000 €, según superficie y método |
Esa última línea explica por qué las termitas son el caso donde más conviene tener claro quién paga: no es un gasto de doscientos euros, es una intervención estructural.
Los seis errores más frecuentes
| Error | Consecuencia |
|---|---|
| Limpiar antes de fotografiar | Destruyes la prueba principal |
| Avisar solo por teléfono | Sin constancia, no existe a efectos de reclamación |
| Dejar de pagar la renta por iniciativa propia | Puede derivar en desahucio por impago |
| Descontar el tratamiento de la fianza sin acreditar imputabilidad | Retención indebida |
| Alquilar sin inventario de entrega | Cualquier discusión posterior queda en tu palabra contra la suya |
| Tratar la vivienda con el foco en el edificio | Reinfestación garantizada y gasto repetido |
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la fumigación en un piso de alquiler? Con carácter general el propietario, porque el artículo 21.1 de la LAU le obliga a realizar sin subir la renta las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad. La excepción es que la plaga sea imputable al inquilino, y quien lo alega debe probarlo.
¿Y si la plaga la ha traído mi mascota? Las pulgas y garrapatas asociadas a un animal del inquilino son, con carácter general, responsabilidad suya: tanto el tratamiento del animal como el de la vivienda.
¿Puede el propietario descontar la fumigación de la fianza? Solo si la plaga le es imputable al inquilino y puede acreditarlo. La fianza responde de los daños imputables al arrendatario, no de los gastos de conservación que corresponden al arrendador.
¿Puedo rescindir el contrato por una plaga? El artículo 26 de la LAU permite desistir sin indemnización cuando la vivienda resulta inhabitable, y el 27 permite resolver por incumplimiento del arrendador. Ambas vías exigen acreditar la gravedad y la falta de respuesta, y conviene plantearlas con asesoramiento.
¿Cuánto tiempo tiene el propietario para actuar? La ley no fija un plazo concreto: habla de las reparaciones «necesarias». En la práctica se maneja el criterio de plazo razonable según la urgencia, y una plaga activa que afecta a la habitabilidad se considera urgente. Por eso el burofax debe fijar un plazo y dejarlo por escrito.
¿Y si el propietario dice que la plaga la he traído yo? Tendrá que acreditarlo con un informe técnico que documente el origen. El momento de aparición respecto a tu entrada en la vivienda y el grado de antigüedad del foco son los dos elementos que más pesan.
¿Puedo pagar yo y descontarlo del alquiler? El artículo 21.3 permite ejecutar las reparaciones urgentes y exigir de inmediato su importe al arrendador, que no es lo mismo que descontarlo unilateralmente de la renta. La compensación de deudas tiene requisitos propios: consulta antes de hacerlo.
Este artículo recoge información general sobre la normativa española de arrendamientos urbanos y no constituye asesoramiento jurídico. No somos abogados: cada caso depende de sus circunstancias, del contrato firmado, de las pruebas disponibles y de la normativa autonómica aplicable. Antes de adoptar cualquier decisión —dejar de pagar la renta, retener la fianza, suspender o resolver el contrato— consulta con un abogado o con un servicio de orientación jurídica.