La regla general: paga el propietario. El artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos le obliga a realizar, sin subir la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad — salvo que el deterioro sea imputable al inquilino. Una plaga de chinches no es «desgaste por uso ordinario», así que no entra en las pequeñas reparaciones a cargo del arrendatario. La excepción se da cuando puede demostrarse que la plaga la introdujo el inquilino.
Los cuatro artículos que importan
| Norma | Qué establece |
|---|---|
| Art. 21.1 LAU | El arrendador debe hacer, sin derecho a subir la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, «salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario» |
| Art. 21.3 LAU | El inquilino debe comunicar la necesidad de la reparación en el plazo más breve posible. Puede realizar por su cuenta las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador |
| Art. 21.4 LAU | Las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario corren a cargo del inquilino |
| Art. 26 LAU | Si las obras hacen la vivienda inhabitable, el inquilino puede suspender el contrato o desistir sin indemnización. La suspensión paraliza el plazo del contrato y suspende la obligación de pagar la renta |
A esto se suma el artículo 1554 del Código Civil, que obliga al arrendador a hacer las reparaciones necesarias para mantener la vivienda apta para el uso pactado, y el artículo 27 de la LAU, que permite resolver el contrato por incumplimiento.
La pregunta que decide todo: ¿de dónde viene la plaga?
La responsabilidad no depende del tipo de plaga, sino de su origen. Estos son los escenarios habituales:
| Origen de la plaga | Quién responde, con carácter general |
|---|---|
| Plaga preexistente a la entrada del inquilino | Propietario |
| Foco en zonas comunes o en el edificio | Comunidad de propietarios (y el propietario frente al inquilino) |
| Defectos estructurales: grietas, humedades, huecos de instalaciones | Propietario |
| Mobiliario incluido en el alquiler que resulta ser el foco | Propietario |
| El inquilino trajo la plaga: mueble de segunda mano, viaje, mudanza | Inquilino |
| Acumulación de residuos o falta grave de higiene imputable al inquilino | Inquilino |
| Origen indeterminado | Zona gris: depende de la prueba disponible |
En la práctica, la mayoría de los conflictos caen en las dos últimas filas. Y ahí es donde la documentación lo decide todo.
Por qué una plaga de chinches no es «desgaste por uso ordinario»
Es el argumento que suelen esgrimir algunos propietarios: que la desinsectación es una pequeña reparación de las del artículo 21.4 y que le toca al inquilino.
El razonamiento en contra es doble. Primero, una infestación de chinches afecta directamente a la habitabilidad de la vivienda —impide el descanso, produce lesiones cutáneas y hace inutilizable el dormitorio—, que es precisamente el bien jurídico que protege el artículo 21.1. Y segundo, las pequeñas reparaciones del 21.4 se refieren al desgaste por el uso ordinario: una bombilla, una junta, un mecanismo de cisterna. Una plaga no es desgaste; es una circunstancia sobrevenida ajena al uso normal.
Dicho esto, conviene ser honesto: no existe una regla automática. Los tribunales valoran el origen, la gravedad, la reiteración, el grado de afectación a la habitabilidad y las pruebas de cada parte. Lo que sí puede afirmarse es que la carga de demostrar que la plaga es imputable al inquilino recae en quien lo alega.
El argumento del calendario: cómo la biología ayuda a probar
Este es el punto que casi ningún artículo sobre el tema menciona, y puede ser decisivo si entras en una vivienda y aparecen chinches en las primeras semanas.
Una infestación no se manifiesta el día que llega. Una o dos chinches necesitan entre dos y ocho semanas para reproducirse lo suficiente como para que aparezcan picaduras, y la reacción a la picadura puede tardar por sí sola hasta diez días en manifestarse. Además:
- La presencia de mudas de distintos tamaños demuestra que ha habido varios ciclos de crecimiento.
- La presencia de huevos y de excrementos acumulados en racimos indica una población establecida, no una recién llegada.
- Un rastro abundante y extendido a varios puntos de la habitación no se genera en días.
Traducido: si detectas rastros abundantes, mudas y huevos en las primeras semanas de contrato, hay un argumento técnico sólido de que la plaga era anterior a tu entrada. Un informe de la empresa de control de plagas que recoja el grado de infestación y su antigüedad estimada es la mejor prueba que puedes tener.
Qué hacer si eres el inquilino
1. Documenta antes de tocar nada
Esto es lo primero y lo más importante. Limpiar destruye la prueba.
- Fotos y vídeos fechados de los rastros: puntos negros en las costuras, mudas, huevos, insectos.
- Incluye una referencia de tamaño (una moneda) en algún plano.
- Fotografía las picaduras, si las hay.
- Anota cuándo empezó y qué has observado, día a día.
2. Comunica por escrito y en el plazo más breve posible
El artículo 21.3 obliga al inquilino a comunicar la necesidad de la reparación cuanto antes. No es un formalismo: si te retrasas, el propietario puede alegar que el agravamiento es cosa tuya.
Empieza por un correo o un mensaje que deje constancia. Si no hay respuesta o la respuesta es una negativa, pasa al burofax.
3. Envía un burofax con acuse de recibo
Es la vía que acredita fecha, contenido y recepción. Un escrito debería contener:
- Identificación del contrato, la vivienda y las partes.
- Descripción del problema y desde cuándo.
- Efecto sobre la habitabilidad: imposibilidad de usar el dormitorio, falta de descanso, lesiones.
- Petición concreta: tratamiento profesional por empresa inscrita en el registro oficial de biocidas, con las visitas que el protocolo exija.
- Plazo razonable para actuar.
- Advertencia de las acciones que se emprenderán si no hay respuesta.
- Referencia expresa al artículo 21.1 de la LAU.
4. Si es urgente, puedes actuar y repercutir el coste
El artículo 21.3 permite al inquilino realizar las reparaciones urgentes necesarias para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
Una infestación activa de chinches encaja razonablemente en ese supuesto. Si decides ir por esta vía:
- Comunícalo antes por escrito, aunque actúes rápido.
- Contrata una empresa inscrita en el ROESB de tu comunidad autónoma.
- Guarda factura y certificado de tratamiento.
- Reclama el importe por escrito; no lo descuentes unilateralmente de la renta sin asesoramiento, porque impagar la renta tiene consecuencias graves.
5. Reducción de renta si la obra se alarga
El artículo 21.2 prevé que, si la obra de conservación dura más de veinte días, la renta debe disminuirse en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado. En una infestación que obligue a inutilizar el dormitorio durante semanas, es un argumento aplicable.
6. Suspensión o desistimiento si la vivienda queda inhabitable
El artículo 26 contempla que, cuando las obras hagan la vivienda inhabitable, el inquilino pueda suspender el contrato —lo que paraliza el plazo y suspende la obligación de pagar la renta— o desistir sin indemnización.
Es la vía más contundente y también la que más conviene consultar con un profesional antes de ejercitarla.
7. Si nada funciona
Quedan la reclamación judicial por incumplimiento (artículo 27 LAU), la posible indemnización de daños y perjuicios, y la vía de consumo o de la oficina municipal de vivienda, según la comunidad autónoma.
Qué hacer si eres el propietario
El otro lado del problema, porque también tiene reglas:
- Actúa rápido y por escrito. Una respuesta documentada y un tratamiento contratado en pocos días es la mejor defensa frente a una reclamación posterior.
- Contrata empresa inscrita en el ROESB y conserva el certificado de cada visita. Es tu prueba de diligencia.
- Si sostienes que la plaga la trajo el inquilino, tendrás que probarlo. Un informe técnico que documente el origen —mobiliario aportado por el inquilino, antigüedad del foco, punto de entrada— es lo único que sostiene esa posición.
- Documenta el estado de la vivienda en la entrega. Un inventario con fotos al inicio del contrato resuelve por adelantado la mayoría de estas discusiones.
- Si el foco está en zonas comunes, traslada el asunto a la comunidad: el tratamiento debe ser coordinado o la vivienda se reinfestará.
Cómo documentar: la lista de pruebas
| Prueba | Para qué sirve |
|---|---|
| Fotos y vídeos fechados, antes de limpiar | Acreditar existencia y alcance |
| Informe de la empresa de control de plagas | Especie, grado de infestación y origen probable |
| Certificado de tratamiento y facturas | Acreditar el gasto y la diligencia |
| Burofax con acuse de recibo | Fecha de comunicación y contenido |
| Correos y mensajes con la propiedad | Cronología del conflicto |
| Informes médicos, si hubo lesiones o afectación | Daños y perjuicios |
| Contrato e inventario de entrega | Estado inicial de la vivienda |
| Acta o comunicación de la comunidad, si el foco es común | Origen externo a la vivienda |
Cuando el foco está en el edificio
Si la infestación viene de zonas comunes, de conducciones o de otra vivienda, tratar solo tu piso no sirve: te reinfestarás en semanas, sobre todo si el tratamiento fue térmico, que no deja efecto residual.
En ese escenario, el asunto pasa a la comunidad de propietarios: es quien debe encargar el tratamiento de zonas comunes. Como inquilino no formas parte de la comunidad, así que la vía es comunicarlo por escrito al propietario y al administrador de fincas, y dejar constancia de ambas comunicaciones.
Errores frecuentes
| Error | Consecuencia |
|---|---|
| Limpiar antes de fotografiar | Destruyes la prueba principal |
| Avisar solo por teléfono | Sin constancia, no existe a efectos de reclamación |
| Dejar de pagar la renta por iniciativa propia | Puede derivar en desahucio por impago; hay vías legales para no llegar ahí |
| Tardar semanas en comunicarlo | Facilita que se te impute el agravamiento |
| Contratar una empresa no inscrita en el ROESB | Certificado sin valor y tratamiento sin garantías |
| Aceptar «una fumigación y ya está» | El protocolo exige varias visitas; una sola casi nunca resuelve |
| Tratar solo tu piso con foco en el edificio | Reinfestación garantizada |
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la desinsectación en un piso de alquiler? Con carácter general el propietario, en aplicación del artículo 21.1 de la LAU, que le obliga a realizar sin subir la renta las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad. La excepción es que el deterioro sea imputable al inquilino, y quien lo alega debe probarlo.
¿Y si el propietario dice que la plaga la he traído yo? Tendrá que acreditarlo. Ahí es donde importan las pruebas: la antigüedad del foco documentada en el informe técnico, el momento de aparición respecto a tu entrada en la vivienda y la presencia de mudas y huevos, que indican una población con varios ciclos a sus espaldas.
¿Puedo dejar de pagar el alquiler mientras haya plaga? No por decisión propia. El artículo 21.2 contempla la reducción proporcional de la renta si la obra dura más de veinte días, y el artículo 26 la suspensión del contrato si la vivienda queda inhabitable, pero son vías con requisitos. Dejar de pagar sin cobertura legal puede abrir un procedimiento de desahucio por impago.
¿Puedo rescindir el contrato por una plaga de chinches? El artículo 26 permite desistir sin indemnización cuando la vivienda resulta inhabitable, y el artículo 27 permite resolver por incumplimiento del arrendador. Ambas vías exigen acreditar la gravedad y la falta de respuesta de la propiedad, y conviene plantearlas con asesoramiento.
¿Puedo pagar yo el tratamiento y descontarlo del alquiler? El artículo 21.3 permite hacer las reparaciones urgentes y exigir de inmediato su importe al arrendador, que no es exactamente lo mismo que descontarlo unilateralmente de la renta. La compensación de deudas tiene sus propios requisitos: consulta antes de hacerlo.
¿Qué pasa si el piso es turístico o de temporada? El régimen es distinto: los arrendamientos de uso distinto al de vivienda y los alojamientos turísticos se rigen por otras normas y, en el caso turístico, por la normativa autonómica de turismo y por la de consumo. La responsabilidad del titular del alojamiento suele ser más exigente.
¿Y si soy yo quien subarrienda una habitación? La relación entre el arrendatario principal y el subarrendatario tiene sus propias reglas, y el contrato firmado pesa mucho. Es uno de los supuestos en los que conviene revisar el documento concreto con un profesional.
Última actualización: agosto de 2026. Este artículo recoge información general sobre la normativa española de arrendamientos urbanos y no constituye asesoramiento jurídico. No somos abogados: cada caso depende de sus circunstancias, de las pruebas disponibles y, en su caso, de la normativa autonómica aplicable. Antes de adoptar cualquier decisión —especialmente dejar de pagar la renta, suspender o resolver el contrato— consulta con un abogado o con un servicio de orientación jurídica.